부동산 PF 뭐길래 이렇게 난리일까?
오늘 글에서는 부동산 PF 개념에 대해 개념을 정리해보려고 합니다. 요즘 부동산발 경제 위기에 대한 걱정을 하는 분들이 점차 많아지고 있는데요. 단순히 부동산의 가격이 하락하는 것 뿐 아니라, 아예 총체적인 시장 자체가 위기라는 언론의 보도 또한 점차 증가하고 있습니다.
그 중에서도, 롯데건설발 부동산 PF 위기는 제2의 IMF를 불러올 수 있다는 말까지 나오고 있습니다. 그런데, 과연 대체 이 부동산 PF라는 것이 무엇이길래 이렇게 온 시장과 나라, 정부가 경계를 하는 것일까요?
혹시 이러한 부분에 궁금증을 가지고 계셨던 분이라면 오늘 글을 꼭 집중해주세요. 저와 함께, 이 개념에 대해 차근차근 알아보도록 해요!
부동산 PF 이해하기
부동산 시장의 변화
사실, 얼마 전까지만 해도 우리나라 뉴스에 나오는 단골 키워드는 바로 부동산 시장의 과열, 혹은 부동산 불패와 같은 말들이었습니다. 절대 꺼질지 모르고 상승하는 집 값속에 너도 나도 영끌을 통해 집을 사는 일들이 벌어지곤 했던 것인데요.
그런데, 갑자기 그 상황이 반전이 되었습니다. 주택 매수 심리는 위축되고, 관망세가 이어지면서 실제 매매 거래량이 감소하고 덩달아 미분양 물량 마저도 늘어나게 된 것입니다.
부동산 PF 의미
그런데, 이러한 시장 상황 속에서 대체 왜 자꾸 부동산 PF라는 개념이 소환되고 또 경계되는 것일까요? 이를 알기 위해서는 우선적으로 부동산 PF가 무엇인지 알아볼 필요가 있습니다.
PF라는 용어는 프로젝트 파이낸싱의 줄임말입니다. 프로젝트 파이낸싱이라는 것은 프로젝트의 사업성과 더불어 프로젝트에서 발생하는 미래의 현금 흐름을 담보로 그 해의 프로젝트 수행에 필요한 자금을 조달하는 금융 기법을 말합니다.
정리하자면 금융기관은 부동산 금융 시행사에 금융 지원을 하고, 부동산 금융 시행사는 이에 대해 상환하는 것이죠.
사업성과 미래 현금 흐름을 담보로 한다?
그런데, PF에서 사업성과 미래 현금 흐름을 담보로 한다는 말은 대체 무슨 의미일까요? 일반적으로 금융기관이 기업에 대출을 해줄 때에는 신용평가나 자산 평가 등의 과정을 거치기 마련입니다.
하지만 부동산 PF 대출의 경우에는 그 평가 기준이 조금 다릅니다. 해당 프로젝트가 공사 중단 없이 건물이 잘 지어질지, 분양은 잘 될 지와 같은 해당 프로젝트의 사업성과 이 사업이 완수될 때 발생할 수 있는 이익이나 리스크를 더 중점적으로 본다는 것이죠.
여기서 부동산 PF의 크나큰 문제 요소가 등장합니다. 그 기준이 일반적인 사례와는 조금 다르기에 사업자가 상당한 규모의 대출을 받을 만큼 신용이나 담보 상황이 좋지 않더라도 사업성이 좋다면 부동산 PF 대출로 사업 추진이 가능하도록 할 수 있다는 것인데요.
부동산 매입 개발 등에 필요한 자금이 적재 적소에 효율적으로 배분되도록 하는 역할을 하기도 하지만, 위에서 말한 것과 같은 리스크를 안고 가는 분야이기도 합니다.
현재 우리나라 부동산 PF 규모는?
2022년 6월 말 기준으로 금융권의 부동산 pf 대출 잔액은 112조 2천억 원이었는데요. 2014년 이후 비은행권을 중심으로 연평균 14.9%의 높은 증가세가 지속되고 있습니다. 실제로 2014년부터 2022년 6월까지 은행권은 6조 9천억 원이 증가한 데 반해 비은행권은 같은 기간 70조 1천억 원이나 증가했습니다.
현재의 추세 속에서, 2022년 들어 대부분의 금융사에서 부동산 pf 대출의 연체율이 높아진 상황이라는 점은 분명 경계를 해야하는데요. 2022년 6월 말 pf 대출 연체율이 0.5%였는데 지난해 말 0.18%보다 0.32%포인트 상승했다고 해요.
부동산 상황은?
특히나 저축은행, 보험사를 중심으로 pf 대출 요주의 여신 비율도 지난해 말 1.91%에서 올해 6월 말에는 2.3%로 상승했다고 해요. 여기서 말하는 요주의 여신은 한 달에서 3개월 이내의 기간 동안 연체되고 있는 대출로, 비록 현재는 채권 회수에 문제가 없지만 앞으로 신용 상태가 악화될 위험이 있어 세심한 주의와 관리가 필요한 대상들을 말합니다.
PF 대출 부실화가 야기할 모습들
그렇다면 PF 대출 부실화가 현실화될 경우의 미래에 대해 그려볼까요? 부동산 PF 대출은 다른 금융에 비해 사업성에 대한 의존도가 높아서 부동산 시장 여건에 민감하게 반응할 수밖에 없어요. 안 그래도 최근 주택 가격 하방 압력이 커지면서 이런 부동산 개발 사업 추진의 불확실성이 높아질 수가 있는데요.
글로벌 공급망 위기로 원자재 가격이 상승해서 건설에 필요한 비용이 증가할 수 있고, 또 금리 상승 주택 가격 하락 등으로 부동산 매매 수요가 줄어들면 미분양이 늘어날 가능성도 높아지는데, 그렇게 되면 부동산 pf 대출의 부실 위험이 늘어날 가능성도 커지게 됩니다.
특히나 비은행권에서 pf 대출을 실행한 시공사들은 말 그대로 줄도산을 하고, 이는 다른 산업군에까지 영향을 줄 수 있다고 합니다.
현재의 상황과 미래
현재, 금융기관의 pf 대출 건전성 지표만 보면 아직까지는 양호한 상황이라고 할 수 있는데요. 다만 향후 부동산 경기의 둔화 정도나 기간에 따라 비은행권을 중심으로 건전성이 저하되면 큰 혼란은 피할 수가 없다고 해요.
그렇기에 향후 PF 대출 급증세가 지속되지 않도록 각 금융기관들이 스스로 리스크 관리를 강화하는 것도 중요하지만, 정부 차원에서의 감독도 중요할 것 같습니다.
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