주택 임대보증금 간주임대료, 2026년부터 2주택자도 일정 조건을 충족하면 과세 대상이 됩니다.
기존에는 2주택자가 전세를 놓아도 보증금에 대한 간주임대료는 과세되지 않았는데요.
2026년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터는 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택 2채를 보유한 경우, 보증금 합계가 3억 원을 초과하면 과세 대상이 됩니다.
월세를 한 푼도 받지 않아도 전세 보증금만으로 세금이 나올 수 있는 것이죠.
세무사 상담 전에 내가 과세 대상인지 먼저 확인하고 싶은 분들을 위해 조건·계산 예시·체크리스트까지 깔끔하게 정리했습니다.
지금부터 저와 함께 알아보도록 하시죠.
2026년부터 달라지는 간주임대료 핵심 요약
2026년 개정 세법은 기존 3주택 이상 보유자에게만 적용하던 간주임대료 과세를 고가 2주택자에게까지 확대했습니다.
아래 표를 보시면 변경 전후를 한눈에 비교하실 수 있습니다.
| 구분 | 2025년까지 | 2026년부터 |
|——|———–|———–|
| 2주택자 전세보증금 | 과세 제외 | 조건 충족 시 과세 |
| 과세 조건 | 해당 없음 | 기준시가 12억 초과 주택 2채 + 보증금 합계 3억 초과 |
| 간주임대료 이자율 | 3.5% | 3.1% |
| 적용 시점 | – | 2026년 1월 1일 이후 발생 소득 |
2주택자도 과세 대상이 되는 조건
다음 두 가지 조건을 동시에 충족해야 과세 대상이 됩니다.
첫째, 기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 2채 보유해야 합니다.
둘째, 두 주택의 보증금 합계가 3억 원을 초과해야 합니다.
하나라도 미충족이면 2주택자의 간주임대료는 과세되지 않습니다.
예를 들어 12억 초과 주택 1채 + 12억 이하 주택 1채를 보유한 경우라면 이번 개정 과세 대상에서 제외됩니다.
기준시가 12억 원 초과의 의미
기준시가는 공시가격(공동주택 기준 국토교통부 공시)을 말하는 것으로, 실거래가가 아닙니다.
서울 아파트 기준으로 실거래가 15~17억 원대 이상의 단지가 공시가격 12억 원 초과에 해당하는 경우가 많습니다.
국토교통부 공동주택 공시가격 조회에서 본인 주택의 기준시가를 확인하실 수 있습니다.
과세기간 종료일(12월 31일) 기준 공시가격을 적용합니다.
간주임대료란 무엇인가
월세 수입과 간주임대료의 차이
월세를 받으면 그 금액 전부가 임대수입으로 잡힙니다.
반면 전세금·보증금은 실제로 임대료를 받지 않지만, 세법은 보증금을 은행에 넣어 이자를 받는 것과 동일하게 봅니다.
이 가상의 이자 수익을 세금 계산에 포함시키는 제도가 바로 간주임대료인 것이죠.
보증금만 받아도 과세되는 이유
보증금 5억 원을 전세로 받으면 집주인은 그 돈을 예금하거나 다른 곳에 굴릴 수 있습니다.
연 3.1% 이자율로 계산하면 연간 약 620만 원 이상의 이자 이익을 얻는 셈이죠.
세법은 이 이자 이익 상당액을 임대소득으로 봐서 과세하는 것입니다.
월세를 한 푼도 받지 않더라도, 보증금이 기준을 넘으면 소득세 신고 대상이 됩니다.
2주택자 임대보증금 간주임대료 계산 예시
2026년 기준 간주임대료 계산 공식은 다음과 같습니다.
> 간주임대료 = (보증금 합계 – 3억 원) × 60% × 3.1% × (임대일수 ÷ 365)
보증금에서 3억 원을 먼저 공제하고, 남은 금액의 60%에만 이자율을 적용합니다.
40%는 운영 비용 등을 감안해 과세에서 제외해 주는 것인데요.
예시 1: 보증금 합계 2억 5천만 원인 경우
– 주택 A (기준시가 15억): 전세 보증금 1억 5천만 원
– 주택 B (기준시가 14억): 전세 보증금 1억 원
– 보증금 합계: 2억 5천만 원
→ 보증금 합계가 3억 원 미만이므로 간주임대료 = 0원
→ 기준시가 조건은 충족해도 보증금 3억 미만이면 과세 없음
예시 2: 보증금 합계 4억 원인 경우 (1년 임대)
– 주택 A (기준시가 18억): 전세 보증금 2억 5천만 원
– 주택 B (기준시가 13억): 전세 보증금 1억 5천만 원
– 보증금 합계: 4억 원
계산 과정:
- 과세 대상 보증금: 4억 – 3억 = 1억 원
- 60% 적용: 1억 × 60% = 6,000만 원
- 이자율 적용: 6,000만 원 × 3.1% = 186만 원
- 임대일수 365일 기준: 연 간주임대료 = 약 186만 원
→ 이 186만 원이 임대소득에 합산되어 종합소득세 신고 대상이 됩니다.
→ 실제 세금은 종합소득 규모에 따라 달라지며, 분리과세(14%) 선택 시 약 26만 원 수준
예시 3: 소형주택 특례가 있는 경우
소형주택이란 주거전용 면적 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 기준시가가 2억 원 이하인 주택입니다.
이 요건을 충족하는 주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산 시 주택 수 산정에서 제외됩니다.
– 주택 A (기준시가 15억, 전용 85㎡): 전세 4억 원 → 주택 수 포함
– 주택 B (기준시가 1억 5천, 전용 35㎡): 전세 1억 원 → 소형주택 특례 적용, 주택 수 제외
→ 2주택이지만 소형주택 1채를 빼면 실질 주택 수 1채 → 과세 요건 미충족
→ 단, 소형주택에서 받는 월세는 임대수입에 포함될 수 있으니 주의 필요
신고 전 체크리스트
간주임대료 과세 여부를 스스로 점검할 수 있는 체크리스트를 정리했습니다.
임대차계약서 확인 사항
– 전세 보증금 금액이 정확히 기재되어 있는지 확인
– 계약 기간(임대 일수)을 파악 — 기간이 짧을수록 간주임대료도 줄어듦
– 반전세(보증금 + 월세)인 경우 월세와 보증금을 분리해서 파악
기준시가 확인 방법
국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 아파트·단독주택 공시가격을 조회할 수 있습니다.
조회 기준 시점은 매년 1월 1일 공시 기준이며, 과세기간 말일(12월 31일) 기준가격을 적용합니다.
2026년 귀속 소득이라면 2026년 1월 1일 기준 공시가격을 확인하면 됩니다.
주택 수 산정 기준
주택 수는 부부 합산으로 계산합니다.
소형주택(40㎡ 이하, 기준시가 2억 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외됩니다.
오피스텔은 주거 목적으로 실제 사용되는 경우 주택으로 볼 수 있어 별도 확인이 필요합니다.
세무사 상담이 필요한 경우
아래 상황에 해당한다면 혼자 계산하기보다는 세무 전문가 상담을 권합니다.
– 부부 공동명의 주택이 포함된 경우(손익분배비율 계산 필요)
– 연중에 임차인이 바뀌어 보증금이 변동된 경우
– 월세와 간주임대료 합계가 2,000만 원 근처인 경우(종합과세·분리과세 선택 결정)
– 임대사업자 등록 여부에 따라 세액이 달라지는 경우
주택 임대보증금 간주임대료, 자주 묻는 질문 Q&A
Q. 전세만 받아도 세금이 나오나요?
A. 네, 조건을 충족하면 나옵니다. 기준시가 12억 초과 주택 2채를 보유하고 보증금 합계가 3억을 넘으면 월세 없이 전세만 받아도 2026년부터 간주임대료 과세 대상이 됩니다. 다만 실제 세금은 간주임대료 금액과 다른 종합소득 규모에 따라 달라집니다.
Q. 부부 공동명의면 어떻게 계산하나요?
A. 공동명의 주택은 공동사업장으로 보아 먼저 합산 간주임대료를 계산한 뒤, 손익분배비율(보통 지분 비율)에 따라 각자에게 배분합니다. 단독명의 주택과 공동명의 주택이 섞여 있으면 구분해서 계산해야 하므로 세무사 상담을 권합니다.
Q. 오피스텔도 포함되나요?
A. 오피스텔은 원칙적으로 업무용 시설이지만 주거 목적으로 실제 사용되는 경우 주택으로 볼 수 있습니다. 주택으로 인정되면 주택 수에 포함되어 간주임대료 계산에 영향을 줄 수 있으므로, 오피스텔 임대가 있는 경우 전문가 확인이 필요합니다.
Q. 2026년 이자율이 낮아졌나요?
A. 맞습니다. 2025년까지 3.5%였던 간주임대료 이자율이 2026년부터 3.1%로 낮아졌습니다. 시중 정기예금 금리 하락 추세를 반영한 것으로, 같은 보증금이라도 2026년에는 간주임대료 금액이 소폭 줄어들게 됩니다.
Q. 임대소득이 2,000만 원 이하면 분리과세를 선택할 수 있나요?
A. 네. 월세와 간주임대료를 합산한 총수입금액이 2,000만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 유리한 방식을 선택할 수 있습니다. 등록임대주택 여부에 따라 공제율이 달라지므로 비교 계산이 필요합니다.
주택 임대보증금 간주임대료 — 마무리
2026년부터는 고가 2주택자도 전세를 놓으면 간주임대료 과세 대상이 될 수 있습니다.
기준시가 12억 초과 주택 2채 보유 + 보증금 합계 3억 초과, 이 두 조건이 핵심입니다.
보증금 3억 이하거나 주택 중 하나라도 기준시가 12억 이하라면 과세되지 않으니 먼저 본인 상황을 꼼꼼히 확인해 보세요.
간주임대료 = (보증금 합계 – 3억) × 60% × 3.1% 공식만 기억해도 대략적인 예상 세액은 계산해볼 수 있습니다.
추가적인 부동산 세금 정보는 betherichtip 부동산 카테고리에서도 확인하실 수 있습니다.
올해도 합법적인 절세 전략으로 현명하게 자산을 지켜나가시길 바랍니다!
